日前，中共中央政治局召开会议，审议《成渝地区双城经济圈建设规划纲要》。会议提出，要处理好中心和区域的关系，着力提升重庆主城和成都的发展能级和综合竞争力，推动城市发展由外延扩张向内涵提升转变，以点带面、均衡发展，同周边市县形成一体化发展的都市圈。

不仅成渝地区，依托政策的积极作用，当下，中国已经形成了京津冀、长三角、大湾区和成渝4个“超级城市群”，通过人口集中、资源共享、产业连结、经济互助等方式，这些城市群实现了各方面的迅猛发展。城市群已从概念走向现实，这也是中国经济从高速增长转向高质量发展的重要信号。

在此背景下，聚焦房地产行业，一二三四线的城市分级模式逐渐成为“过去式”，而围绕城市群展开的中心城市、卫星城市的划分方式，不仅是房企开发投资布局的着眼点，还是其转型运营的着力点。

城市群时代已来

从概念上来看，城市群是什么？根据2019年2月国家发改委印发的《关于培育发展现代化都市圈的指导意见》，城市群是新型城镇化主体形态，是支撑全国经济增长、促进区域协调发展、参与国际竞争合作的重要平台。

更具体来看，城市群是指在特定地域范围内，以1个以上特大城市为核心，由至少3个以上大城市为构成单元，依托发达的交通通信等基础设施网络所形成的空间组织紧凑、经济联系紧密、最终实现高度同城化和高度一体化的城市群体。

用北京大学新媒体研究中心教授吴伯凡的话来说，“城市群都是生长出来的，而不是我们打造出来的”，这意味着，城市群是城市发展的必然趋势。

数据显示，截至2019年，中国的城镇化率达到59.6%。诸多研究认为，当一个经济体的城镇化率达到50%后，将进入到城镇化的第二阶段。

万科集团合伙人兼食品事业部（BU）首席合伙人谭华杰曾表示，在第一阶段的城镇化中，所有城市都在扩张，城镇化以单个城市的发展为主。到第二阶段，城市之间将出现严重分化，一二三四线的划分标准不再适用，取而代之的则是“都市圈”和“城市群”，主要城市群将进一步集聚人流、物流、资金流。

中信建投认为，在城镇化的第二阶段中大城市将集聚越来越多的人口。如日本在20世纪六七十年代城市化率60%至75%的阶段，全国超100万人口的城市群，其人口占总人口比重加速攀升，10年提升了近10个百分点。对我国而言，发展超大城市经济圈也是必然方向，而具备大规模人口集聚效应的轨道交通自然而然成为联结城市群的纽带。

从战略角度来看，城市群发展一直以国家和地区的政策为导向，在政策层面上，其战略地位不断得到重视。

2016年，“十三五”规划明确提出，我国规划建设19个城市群。2018年11月18日，中共中央、国务院发布的《中共中央国务院关于建立更加有效的区域协调发展新机制的意见》明确指出，以上述城市群推动国家重大区域战略融合发展，建立以中心城市引领城市群发展、城市群带动区域发展新模式，推动区域板块之间融合互动发展。

2019年国务院政府工作报告对于房地产的表述，置于“城镇化”的章节中，不再单列。在“深入推进新型城镇化”一节中，报告明确提出，“坚持以中心城市引领城市群发展”。有分析认为，这意味着中心城市、都市圈和城市群的重要性得到前所未有的提升。此外，报告还提出要将长三角区域一体化发展上升为国家战略。

2020年8月20日，习近平总书记在扎实推进长三角一体化发展座谈会上强调，要深刻认识长三角区域在国家经济社会发展中的地位和作用，结合长三角一体化发展面临的新形势新要求，坚持目标导向、问题导向相统一，紧扣一体化和高质量两个关键词抓好重点工作，真抓实干、埋头苦干，推动长三角一体化发展不断取得成效。

可见，城市群已成为支撑中国经济高质量发展的主要平台，是中国当前以及未来发展的重点。

有业内人士认为，城市的第一代是市镇，第二代是城市，第三代是通过信息化和通信技术进步而带来的城市优化，第四代城市则是信息化城市向智能化城市过渡，第五代是城市集群快速发展的一代，随着5G（第五代移动通信技术）时代的来临，城市被重新定义。

从现实情况看，BAT（中国三大互联网公司——百度、阿里巴巴、腾讯）逐渐淡出公众的视野，近几年，新兴的互联网企业以非常稳定的增长速度，深刻和广泛地影响着人们的生活。举例来说，今日头条、美团、滴滴和拼多多等互联网企业发展壮大，这些企业重新定义城市（镇），重新定义生活方式，成为城市的运营商。其中，拼多多提供了市场棱镜，以特殊的视角让人们感觉到中国城市不是简单地分类为一线、二线、三线和四线。这些企业都在提醒着人们，城市正在发生着深刻的变化。

在金科集团联席总裁方明富看来，区域内的协同发展才可以共生共赢。城市群的诞生让城市不再是单一的区域概念，几个城市形成经济、生态、就业共同体。

都市圈联动发展

城市群发展逻辑下，房企布局重心也在进行调整。

诸多开发商均认为，一定要到相对发达、能够成型的城市带里去。目前中国3个已初步成型的区域是珠三角/粤港澳、长三角、京津冀。另外，还有以武汉为核心的长江中游城市带、以重庆和成都为核心的川渝城市带。

现实也印证了这一点。近年来，在京沪深拿地成本高企的背景下，“环京”“环沪”“环深”地带纷纷成为房企布局的主阵地。曾经由本地房企主导的燕郊、启东、惠州等城市，如今涌入多家品牌房企，楼面地价逐步抬高，价格洼地被填平。

调控政策也随之跟进。多地楼市调控政策以中心城市为单位，周边三四线城市联动收紧，形成城市群调控模式。

以京津冀区域为例，北京曾在2017年两个多月的时间内发布11次房地产调控政策，包括认房认贷、封堵假离婚贷款买房等。与此同时，环京周边县市也联动出台了相关调控措施，河北保定市区、沧州、石家庄、天津、山东青岛等地开启限购限贷。通过联动调控，对地区楼市形成合力，全面封堵“炒房”。

此外，值得关注的是，长三角城市群近年来发展迅速且在一体化战略下颇见成效，从房企在长三角城市群布局变迁中可看出其布局逻辑的变化。

克而瑞研究院研究报告显示，从TOP10房企在长三角布局的变化来看，在长三角城市群发展阶段，核心城市为发展轴心，经济势头强劲，房企聚焦于一线及沿海经济带城市，如上海、杭州、南京；在核心城市与三四线城市关联度不断提升下，加上去库存与棚改热度推升，房企下沉至优质三四线城市，如湖州、扬州、无锡、镇江等城市；随着房地产进入白银时代，去库存及棚改逐步弱化，三四线城市的红利收缩，房企重新回归核心价值城市。

一个值得关注的现象是，目前城市群的发展处于强力发展阶段，对核心城市及周边发展带来利好，在中心城市和城市群的综合带动下，更加聚焦都市圈联动发展。

克而瑞认为，在城市群不断发展过程中，都市圈的能级同步得到提升，大都市圈发展已成为世界城市化发展的重要趋势。发展都市圈有4个条件：城镇化率超过50%、核心大城市已经足够强、中小城市和小城镇较为充分的成长、轨道交通发展迅速。都市圈发展的4个条件，我国现已具备。在此背景下，都市圈的中心城市未来将得到更多的资源倾斜与行政权力，未来将承担主要经济增长和人口聚集功能。

同时，克而瑞认为，未来我国将形成3类都市圈：成熟型都市圈、发展型都市圈、培育型都市圈。在其看来，2020年局势多变，叠加疫情影响，大环境整体下行压力大。房企布局重心开始变化，一方面开疆拓土，在近期都市圈政策环境的支持下，都市圈的发展环境改良，同时成熟型都市圈的发展核能更为聚集，抗风险力与发展潜力更强，房企优选成熟型都市圈进驻；另一方面维持本土深耕，资源型扩张，保持实力、规避风险、趁机扩大品牌影响力。

深度介入实体产业

事实上，房企紧随城市群发展，背后更深层次的原因是中国经济的转型。

在房地产行业的黄金时代，一次城市化、人口红利和土地红利直接促进了行业发展。而在中国经济进入转型期之后，产业结构升级，区域经济调整，资源和人群向几大区域集中，成为不可逆转的趋势。

与此同时，人口结构的改变，以及待消化的房地产存量，已不能支持房地产市场过往的高速发展。而在较高的拿地成本下，房企整体利润率逐年下滑，经营压力增大。

在此背景下，行业集中度进一步提升。这就要求开发商的角色要从整合房地产开发产业链资源转变为城市配套服务商、城市运营商，这也意味着其将可以整合更多的社会资源。但同时也要求房企的能力侧重必须从开发过渡到运营，并且更深度地介入实体产业。目前，产业园区、特色小镇、城市更新、租赁公寓、养老产业、物流地产等领域，成为房企转型的共同方向。

“城市已从人口外来型增长发展到内生型增长，以制造为主的第二产业发展到以服务为主的第三产业。如何做好服务，是所有从黄金时代舒适区走过来的发展商未来5~10年要面临的最大挑战。”万科集团合伙人兼梅沙教育事业部（BU）首席合伙人张纪文表示。

据了解，目前，万科北京、上海、广深、成渝4大区域均有尝试不同的新业务。比如，北京公司通过和链家股权合作，进入家装领域；广州公司率先布局长租公寓，并且开设第一家万科医院；上海区域则在养老业务上领先业内。

在此基础上，万科目前所搭建的生态体系已初具规模：在住房领域，公司始终坚持住房的居住属性，坚持“为普通人盖好房子，盖有人用的房子”；在巩固住宅开发和物业服务固有优势的基础上，业务已延伸至商业、长租公寓、物流仓储、冰雪度假、教育等领域，为更好地服务人民美好生活需要、实现可持续发展奠定了良好基础。

以长租公寓为例，万科半年报显示，今年上半年，其长租公寓实现租金收入10.5亿元。截至6月底，万科在33个城市累计开业泊寓12.73万间，其中上半年新增开业1.89万间。

作为房企中的产业链“航母”——碧桂园集团（以下简称“碧桂园”），更是在28年内完成了从规划设计、材料供应、建造，到园林、装修、营销、物业、酒店、学校、商业、医疗等各个环节的整合。房地产、农业、高科技亦成为碧桂园未来三强，并先后布局机器人建筑、机器人餐饮、现代农业、新零售等新业态，房地产只是碧桂园多元业务中的一部分。

被碧桂园创始人、集团董事会主席杨国强视为未来发展中心的高科技机器人产业，由总部统一管理。资料显示，集团旗下的博智林机器人公司重点聚焦建筑机器人的研发、制造与应用。自碧桂园博智林机器人项目2018年7月启动建设以来，重点聚焦建筑机器人、BIM、新型装配式及相关核心技术，已招募了3604名国内外优秀研发人才，进行建筑机器人及相关智能施工设备等的研发、生产与应用，累计递交专利申请2314项，获授权567项，在关键领域拥有一批自主核心技术。现有在研建筑机器人50款，其中35款已投放工地测试，其安全性和工作效率相比人工作业大大提升。今年年初以来，地面整平、楼层清洁、通用物流、室内喷涂、钢筋自动加工机器人已分别在顺德和阳江等地的项目上投入使用。

另一民营房企巨头恒大集团（以下简称“恒大”）则通过实施“高增长、控规模、降负债”的新战略，明确了核心竞争力并大幅度提升了竞争优势。在房地产主业稳健发展的同时，恒大布局新能源汽车、文化旅游、健康养生等多个业务板块，不断取得突破性进展。其中，新能源汽车或将成为恒大的第二条增长曲线。

今年8月以来，恒大汽车频放“大招”。先是恒驰首期6款车同时亮相，随后恒大汽车上海、广州生产基地曝光，全线进入设备调试阶段。在恒大汽车半年业绩发布会上，恒大高管表示，将筹建展示体验、销售、维保修售后服务3大中心，构建最强销售和售后网络，并透露恒驰明年上半年将启动试生产，下半年陆续实现量产。

龙湖集团坚持“区域聚焦”战略，一直以来，龙湖集团设定的区域重心均为一二线重点城市，且围绕这一区域重心，辐射周边二三线城市。

龙湖集团CEO邵明晓曾表示，随着高铁网络的铺成、城市群的形成及大城市周边的同城化，未来大量的城市群重构带来的机会是海量和无限的。目前龙湖集团除了房地产开发，还大力布局商业地产、购物中心和租赁公寓。